Die Praxisanleitung
E-Book, Deutsch, 288 Seiten
ISBN: 978-3-96092-627-6
Verlag: FinanzBuch Verlag
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
In diesem Buch erhältst du aus erster Hand das entscheidende Praxiswissen, wie du mit Immobilien erfolgreich wirst. Das beginnt mit der Ankaufsprüfung, erstreckt sich über Finanzierung, Management und Entwicklung und endet mit dem Verkauf. Denn nur wenn alle Zahnräder erfolgreich ineinandergreifen, kann das Vorhaben gelingen, und nur dann gehörst du zu denen, die mit Immobilien Geld verdienen.
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Einkaufsquellen
Wenn du in Immobilien investieren möchtest, benötigst du jede Menge Know-how. Doch wie kommst du überhaupt an ein geeignetes Objekt? Wie auf jedem Gebiet, auf dem du erfolgreich werden möchtest, lohnt es sich, ein Netzwerk aufzubauen. Zunächst wollen wir schauen, welche Quellen es für deine Einkaufstour gibt. Viele Experten fachsimpeln über Einkaufsquellen wie Bankvertreter oder Insolvenzverwalter, mit denen du dich gut stellen und am besten regelmäßig Kaffee trinken gehen solltest. Allerdings können wir dir aus unserer Erfahrung sagen, dass es maximal zwei bis drei echte Quellen gibt, aus denen wir als normale Investoren Objekte beziehen können, der Rest ist graue Theorie. Online-Portale
Als Erstes sind die einschlägigen Online-Portale zu nennen. Die Konkurrenz ist enorm hoch, da jeder Zugriff auf das Objekt hat und ein vermeintlich gutes Angebot sofort weg ist. Ein weiteres Problem ist, dass die Objekte, die dort landen, oftmals die Reste sind, die übrig bleiben. Wir arbeiten mit einigen Maklern und andern Immobilienanbietern zusammen. Bevor diese ein Objekt in ein Portal stellen, sickert das Angebot erst mal durch das eigene Netzwerk, denn hier hat der Makler meistens einen sicheren Verkauf. Erst, wenn niemand daran Interesse hat, landet es im Netz. Deine Herausforderung ist, aus ca. 99 Prozent der angebotenen unattraktiven Objekte, die eine Perle zu finden, die sich dorthin verirrt. Es gibt aber auch sehr wenige Makler, die nicht mit Netzwerk arbeiten und nahezu alle Objekte inserieren. Erstelle dir einen detaillierten Suchfilter gemäß deinem individuellen Ankaufsprofil und prüfe regelmäßig die angezeigten Ergebnisse. Der große Vorteil ist, dass du sofort darüber benachrichtigt wirst, wenn eine spannende Immobilie online gestellt wird. Du erhältst mit dieser Methode einen guten Marktüberblick. Da du nicht der einzige Interessent bist, können gute Objekte schneller vergriffen sein, als du klicken kannst. Wenn du dich für ein Objekt interessierst, solltest du zudem recherchieren, welche Möglichkeiten der Aufwertung es dir bietet, um einem eventuellen Mitstreiter voraus zu sein und um zu einem passenden Preis einzukaufen. Um geeignete Exposés zu entdecken, musst du viele Quellen durchforsten. Es lohnt sich, dir eine Strategie anzueignen, da du sonst Gefahr läufst, dich zu verzetteln. Sei in deiner Vorgehensweise kreativ. Neben den bekannten Immobilienportalen wie immobilienscout24.de, immowelt.de, immonet.de gibt es auch übergreifende Portale, die für dich von Nutzen sein können, da sie die Daten von anderen Immobilienportalen zusammenfassen. Hierzu gehören geomap.immo, nestoria.de, nuora.de, und viele andere. Was viele übrigens unterschätzen, ist Ebay-Kleinanzeigen. Dort gibt es immer mal wieder den einen oder anderen interessanten Deal zu entdecken. Makler
Ob auf einem Portal oder nicht: In den meisten Fällen wird ein Objekt von einem Makler angeboten. Dies ist die zweite Einkaufsquelle, die du auf dem Schirm haben solltest. Kalkuliere auf jeden Fall schon mal die Provision für den Makler mit ein. Viele sprechen zwar abwertend von Maklern, da diese angeblich nichts tun und am Ende des Tages nur die Hand aufhalten und ihre Provision haben wollen. Diese Arbeitsweise ist auch uns schon mehrfach begegnet. Es gibt allerdings genauso viele gute Makler, die eine sehr gute Arbeit machen und zuvorkommend sowie professionell arbeiten. Von ihnen spricht nur leider in den seltensten Fällen jemand. Dein Job besteht darin, an deinem Zielstandort einen guten Makler ausfindig zu machen, der den Markt kennt, die Preise realistisch verhandelt und vor allem die Unterlagen professionell aufbereitet. Wenn du das erste Mal mit einem Makler sprichst, wirst du wahrscheinlich nicht die besten Objekte vorgeschlagen bekommen. Wie überall musst du erst mal eine Beziehung schaffen. Der Makler sollte merken, dass du erstens echtes Interesse hast und zweitens auch wiederkommst, wenn er gute Arbeit leistet. Du solltest immer mehrere Makler ansprechen. Wenn du damit beginnst, wirst du schnell merken, wer der Big Player in der Region ist. Du wirst anhand des Objektangebotes erkennen, bei wem die Objekte monatelang liegen und bei wem die Immobilien regelmäßig wechseln. Zwangsversteigerungen
Als dritte Einkaufsquelle können Zwangsversteigerungen dienen. Dies ist natürlich kein Geheimnis mehr. Wir schauen uns regelmäßig interessante Versteigerungen an und führen eine Statistik über die Verhältnisse von Verkehrswert, Geboten und Zuschlagpreisen. Fakt ist, dass der Andrang bei solchen Versteigerungen teilweise derartig hoch ist, dass die Anmeldung bereits den Rahmen sprengt und die letzten Gebote deutlich höher sind, als bei einer herkömmlichen Vermarktung. Dennoch gibt es die Chancen und Möglichkeiten, hier das eine oder andere gute Geschäft zu machen. Dies ist jedoch mit viel Arbeit und Durchhaltevermögen verbunden. Wenn du diese Quelle für dich nutzen möchtest, empfehlen wir dir, zehn bis 15 Zwangsversteigerungen anzuschauen und die Abläufe genauestens zu analysieren. Einige Objekte weisen große Probleme auf, die der aktuelle Eigentümer nicht lösen konnte oder wollte und stattdessen einfach ausgesessen hat. Mit dem nötigen Know-how kannst du als Immobilien-Investor das Potenzial eines solchen Objekts entwickeln. Achte allerdings darauf, was genau übernommen werden muss und welche rechtlichen Besonderheiten bestehen. Auf ZVG-Portal.de kannst du die aktuellen Termine und Gutachten für jedes Objekt einsehen. Da Termine teilweise sehr kurzfristig abgesagt werden, solltest du noch mal prüfen, ob die Zwangsversteigerung auch wirklich stattfindet, bevor du dich auf den Weg machst. Das macht die Finanzierung auf der anderen Seite auch sehr mühselig, denn die Arbeit dafür wäre bei einem ausfallenden Termin umsonst. Ohne eine Finanzierung geht es jedoch meistens nicht. Du musst im Normalfall beim Bieten 10 Prozent des Verkehrswertes nachweisen beziehungsweise hinterlegen. Es gibt übrigens auch normale Auktionen. Zwangsversteigerungen darfst du nicht mit einer normalen Auktion verwechseln, bei der Objekte einfach so versteigert werden. Hier ist es noch unwahrscheinlicher, dass du einen guten Deal findest, denn die Preise werden diejenigen am Markt in der Regel sogar übersteigen. Abbildung 17: Auszug aus unserer Statistik über Zwangsversteigerungen Was sonst noch sinnvoll ist
In größeren Städten gibt es meistens Immobilienstammtische, bei denen du dein Netzwerk aufbauen und pflegen kannst. Vielleicht ergibt sich ein Arrangement, bei dem du mit jemandem zusammen ein Objekt kaufst und fehlende finanzielle Mittel mit fundiertem Know-how oder umgekehrt ausgleichst. Jetzt, wo du die wichtigsten Einkaufsquellen kennst, solltest du dir schleunigst Gedanken machen, wie du lukrative Immobilienangebote von weniger guten oder gar schlechten Angeboten unterscheiden kannst. Hierzu solltest du klare Kriterien festlegen. Wenn du dein Suchprofil über die Monate verfeinert hast, kann dir dieses einen ersten Anhaltspunkt geben. Ziel ist es, von Anfang an Immobilien auszusortieren, die ohnehin nicht relevant für dich sind. Nutze diese Zeit lieber, um dich mit spannenden Objekten auseinanderzusetzen. Übrigens ist die Optik überhaupt kein Entscheidungskriterium. Diese kannst du immer mit relativ wenig Aufwand verbessern. Höre dem Verkäufer genau zu und finde seine individuellen Probleme heraus, die von familiären Schwierigkeiten wie Scheidung bis hin zu finanziellen Sorgen reichen können. Wenn du die Probleme des Verkäufers löst, hast du im besten Fall einen Rohdiamanten vor dir liegen. Hüte dich jedoch davor, deine gedankliche Hochrechnung vor dem Verkäufer offenzulegen. Du zahlst immer nur so viel, wie das Objekt zum aktuellen Stand wert ist. Einkaufsprüfung und Bewertung
Was solltest du prüfen, bevor du ein Objekt kaufst? Vorab sei gesagt, es ist egal, ob du in Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser investieren möchtest. Auch wenn einige Kriterien speziell für Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser gelten, solltest du überall einen Haken setzen können. Der Standort wird an dieser Stelle nicht behandelt, da wir diesen bereits beim Thema Standortanalyse ausführlich behandelt haben. Kennzahlen des Objekts
Du solltest den Kauf eines Objekts nicht danach entscheiden, ob die Immobilie gut aussieht, ob die Räume hell sind und der Grundriss stimmt. Viele Objekte, die wir prüfen, sind auf den ersten Blick spannend. Sobald wir jedoch die Kennzahlen bekommen, läuft es uns kalt den Rücken hinunter. Welche Zahlen und Daten solltest du genau unter die Lupe nehmen, wenn es um ein potenzielles Objekt geht? Zum einen solltest du dir den Kaufpreis anschauen. Wie hoch ist der Kaufpreis pro Quadratmeter? Da du zuvor die Lage und den Standort analysiert hast, kannst du einschätzen, ob das Objekt günstig oder teuer ist. Erstelle dir am besten wie wir eine Tabelle, in der du jedes potenzielle Objekt einträgst (vgl. Abbildung 18). Dadurch siehst du auf einen Blick, ob eine Immobilie günstig, teuer oder einfach nur okay ist. Abbildung 18: Übersichtstabelle Objektkennzahlen Als Erstes ist die Größe wichtig. Wir haben bestimmte Kriterien, nach denen wir Wohnungen und Häuser einkaufen. Sobald ein Objekt in dieses Raster passt, schauen wir uns die Zahlen an. Welcher Quadratmeterkaufpreis wird aufgerufen? Welche Miete wird momentan erzielt, und welche ist bei einer Neuvermietung möglich? Wie können wir die aktuelle Miete steigern? Gepaart mit der Minimum-Rendite, die wir nach festgelegten Kriterien immer erzielen möchten, kristallisieren sich anhand dieser Methode Objekte heraus, mit denen sich...
