Sieben Wege zu mehr Rendite mit Immobilien
E-Book, Deutsch, 171 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-12244-0
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Inhalte:
- Die Dynamische Methode kurz erklärt
- Vom Betongold zum Mieter
- Von der Statik zur Dynamik
- Von der punktuellen zur gesamtheitlichen Wertermittlung
- Werte erkennen, heben, realisieren
- Die sieben Dynamiken: Leerstand, Bestandsmietenerhöhung, Fluktuation, Fläche erweitern im Bestand, Fläche erweitert am Bestand, Konversion, Wohnungsprivatisierung
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Inhaltsverzeichnis
Vorwort
Die Immobilie
Von der Statik zur Dynamik
- Gesamtheitlich bewerten
- Der Mikrozyklus - der Blick auf das Detail
- Der Makrozyklus - der Blick auf das Große
Über die Miete
- Der Wohnraummietvertrag
- Arten der Miete
- Nettokaltmiete oder Grundmiete
- Die Betriebskosten oder die 'zweite Miete'
- Vermietersache: die Bewirtschaftungskosten
- Die Mieterhöhung
- Vergleichspreise
Erste Dynamik: Leerstand - Chance oder Risiko zugleich
- Leerstand ist nicht Leerstand
- Demografie und Arbeitsmarkt
- Die Marktgröße
- Infrastrukturmaßnahmen als Treiber
- Die Praxis
- Die Sanierung nicht vergessen
- Sanierung und Werte heben
- Der Schuldendienstdeckungsgrad
- Rechnen mit der ersten Dynamik: das Mehrfamilienhaus in München
Zweite Dynamik: Mieterhöhungen im Bestand
- Mieterhöhung und Modernisierungsumlage
- Ein kleines Beispiel aus der Praxis
- Rechnen mit der zweiten Dynamik: das Portfolio in Heidenheim an der Brenz
Dritte Dynamik: Mieterhöhungen durch Fluktuation
- Tolle Lage, tolles Haus und ein Mittel zur Kapitalvernichtung
- Und wieder: die Mietpreisbremse
- Fluktuation im eigenen Bestand
- Rechnen mit der dritten Dynamik: ein Portfolio in Hannover
Vierte Dynamik: Fläche erweitern im Bestand
- Kellerraum zu Wohnraum
- Flächenerweiterung durch den Fahrstuhlschacht
- Mehr Balkonfläche, mehr Miete
- Lohnende Sonderflächen
- Neuer Wohnraum im Dachgeschoss - viele Möglichkeiten, viele Einschränkungen
- Die Maße der baulichen Nutzung
- Der Markt weiß es am besten
- Rechnen mit der vierten Dynamik: ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg
- Die Finanzierung im Überblick
Fünfte Dynamik: Fläche erweitern am Bestand
- Es geht um die Details - und davon gibt es viele
- Rechnen mit der fünften Dynamik: ein besonderes Objekt im Südosten Berlins
Sechste Dynamik: Konversion
- Ein Wort zum Flächennutzungsplan und Bebauungsplan
- Konversion, die 'Steuerfalle' und der § 75 der Abgabenordnung (AO)
- Die Softkosten
- Rechnen mit der sechsten Dynamik: eine alte Industriefläche im Westen Berlins
- Das Projekt in seinen betriebswirtschaftlichen Eckdaten
Siebente Dynamik: Privatisierung
- Leer ist mehr wert
- Ein Blick in die Zukunft oder: von Wohnungsgröße und Einkommen
- Stichwort Arbitrage
- Rechnen mit der siebenten Dynamik: zum Beispiel in Magdeburg
KI, Deep Learning und die Bewertung von Immobilien
Danksagung
Literaturverzeichnis
Stichwortverzeichnis
1 Die Immobilie
Am Beginn steht die Frage: Was ist eine Immobilie? Sprachlich betrachtet leitet sich das Wort aus dem Lateinischen ab und bedeutet schlicht, nicht beweglich zu sein, und das stimmt für Grundstücke immer – für Häuser fast immer. In der Betriebswirtschaft werden verschiedene Immobilienbegriffe verwendet. Es gibt den physischen Immobilienbegriff, der sich auf die materiellen Eigenschaften konzentriert. Das wird auch als das »bricks and mortar concept« bezeichnet. Eine Immobilie ist aus dieser Perspektive nichts als Stein, Stahl, Holz, Glas, Mörtel und Beton. Dazu kommt der Boden, auf dem das Gebäude steht, also ein Segmentstück des Erdenrunds. Allerdings entfällt bei dieser Sicht der Dinge die Nutzung, denn ein Gebäude erfüllt immer einen Nutzen und ist nie Selbstzweck. Die Immobilie könnte auch aus juristischer Sicht definiert werden. Interessanterweise gibt es dafür in Deutschland keine Legaldefinition – also keine Definition als Rechtsbegriff in einem Gesetz. Im Gegenteil: In den zentralen Gesetzen findet das Wort keine Verwendung, sondern man konzentriert sich vor allem auf das Grundstück, mit dem das Haus fest verbunden ist1. Das mag in früheren Zeiten sinnvoll gewesen sein. In unseren Tagen, in denen in nur einem Haus hunderte Menschen wohnen können, ist diese Sichtweise überholt. Der Fokus sollte auf dem Gebäude liegen. Schließlich kann die Immobilie auch als Wirtschaftsgut beschrieben werden. Immobilien sind Kapitalanlagen, die dazu dienen sollen, einen Cashflow zu generieren: Immobilien sind Wirtschaftsgüter, die aus unbebauten Grundstücken oder bebauten Grundstücken mit dazugehörigen Gebäuden und Außenanlagen bestehen. Sie werden von Menschen im Rahmen physisch-technischer, rechtlicher, wirtschaftlicher und zeitlicher Grenzen für Produktions-, Handels-, Dienstleistungs- und Konsumzwecke genutzt2. Immobilien besitzen im Vergleich mit anderen Wirtschaftsgütern besondere Charakteristika, denen man sich bewusst sein muss, wenn man Renditen erwirtschaften will. Dazu zählen neben der Gebundenheit an den Standort auch die Einmaligkeit von Immobilien. Selbst völlig baugleiche Häuser sind nie wirklich gleich – das beginnt beim Standort und endet bei den Menschen, die darin arbeiten oder wohnen. Damit sind wir beim nächsten Punkt: Es gibt kaum ein anderes Gut, das so heterogen ist, wie Immobilien. Wie viele Zweiraumwohnungen in einer Stadt gleichen sich wirklich »wie ein Ei dem anderen«? So gut wie keine, und das, obwohl sie alle die gleiche Anzahl von Zimmern haben. Das ist jedoch noch nicht alles, was Immobilien von anderen Wirtschaftsgütern unterscheidet. Auch die – in aller Regel – ungewöhnlich langen Produktionszeiten und die sehr hohe Kapitalbindung stellen z. B. bei der Finanzierung ganz besondere Anforderungen3. Auf der anderen Seite handelt es sich aber auch um Wirtschaftsgüter, die ihren Wert lange halten und erheblich steigern können. Damit ist man bei einem weiteren wichtigen Punkt: Wer mit Immobilien Geld erwirtschaften will, muss viel Geld mitbringen. Das Eigenkapital ist zumeist das Fundament des wirtschaftlichen Erfolgs. Neben den Baukosten oder den Kosten für den Kauf braucht es aller Erfahrung nach immer einen Puffer für nicht absehbare Schäden, wie z. B. den Ausfall und Ersatz einer Heizungsanlage. Gerne werden auch die sogenannten Softkosten unterschätzt, die gerade beim Wirtschaften mit Immobilien erheblich zu Buche schlagen: Maklergebühren, Notargebühren, Grundbuchgebühren und die Grunderwerbssteuer. Dazu kommen dann noch Kosten für Gutachten oder für die Finanzierung. Neben dem zumeist sehr großen Bedarf an Kapital gibt es aus meiner Erfahrung noch zwei weitere wichtige Bedarfe, um z. B. den Kauf oder Bau eines Mehrfamilienhauses zu einem Gewinn zu machen: zum einen ein erhebliches Know-how in den Bereichen Steuern, Recht, Finanzierung, Haus- und Wohnungsverwaltung und Bauwesen, zum anderen einen langen Atem, der notwendig ist, um zu bauen. Vom Kauf des Grundstücks über die Baugenehmigung bis zum Baubeginn und zur Baufertigstellung können viele Jahre vergehen. In dieser Zeit wird kein Geld verdient, aber sehr viel ausgegeben. Wohnimmobilien – die Definition Was eine Wohnimmobilie zur Wohnimmobilie macht, ist vom Statistischen Bundesamt mit Bezug auf die entsprechende DIN festgestellt: »Wohngebäude sind Gebäude, die mindestens zur Hälfte – gemessen am Anteil der Wohnfläche an der Nutzfläche nach DIN 277 (in der jeweils gültigen Fassung) – Wohnzwecken dienen. Nichtwohngebäude sind Gebäude, die überwiegend (mindestens zu mehr als der Hälfte der Nutzfläche) Nichtwohnzwecken dienen. Unter einer Wohnung sind nach außen abgeschlossene, zu Wohnzwecken bestimmte, in der Regel zusammenliegende Räume zu verstehen, die die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen. Wohnungen haben einen eigenen Eingang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum. Zur Wohnung können aber auch außerhalb des eigentlichen Wohnungsabschlusses liegende zu Wohnzwecken ausgebaute Keller- oder Bodenräume (z. B. Mansarden) gehören. Die Zahl der Räume umfasst alle Wohn-, Ess- und Schlafzimmer sowie andere separate Räume (z. B. bewohnbare Keller- und Bodenräume) von mindestens 6 m2 Größe sowie abgeschlossene Küchen, unabhängig von deren Größe. Bad, Toilette, Flur und Wirtschaftsräume werden grundsätzlich nicht mitgezählt. Ein Wohnzimmer mit einer Essecke, Schlafnische oder Kochnische ist als ein Raum zu zählen. Dementsprechend bestehen Wohnungen, in denen es keine bauliche Trennung der einzelnen Wohnbereiche gibt (z. B. sogenannte »Loft-Wohnungen«) aus nur einem Raum.«4 Abb. 1: Kategorien von Wohnimmobilien5 Interessanterweise ist bei allen Unterschieden, die die Kategorien unterscheidbar machen, eines immer gleich: Den Mietern oder Käufern muss das Objekt gefallen. Die Einsicht klingt banal, aber es wird im immobilienwirtschaftlichen Alltag viel zu wenig daran gedacht und noch seltener danach gehandelt. Perspektivenwechsel: Vom Betongold zum Mieter Wenn die Zeiten unsicher werden, gelten Gold und Immobilien als sichere Häfen für verfügbares Kapital und daraus hat sich für Immobilien der Begriff »Betongold« gebildet. Schon das Wort suggeriert substanzielle Sicherheit. Das dem nicht so ist, lässt sich heute schon bei Wikipedia nachlesen: Der Begriff [Betongold] soll dabei andeuten, dass den Immobilien (durch das Wort »Beton« symbolisiert) außerhalb von Kriegsgebieten eine ähnliche Wertstabilität wie Gold nachgesagt wird. Das ist aber eine unzulässige Verallgemeinerung, da es gebietsweise auch bei Immobilien einen starken Wertverfall geben kann, beispielsweise durch eine fortwährende Änderung in der Bevölkerungsstruktur in einem Stadtviertel.6 Wenn Sie jetzt denken: Moment mal, in den vergangenen Jahren und vor allem Jahrzehnten ist aber mit dem Ansatz »Betongold« jede Menge Geld gerettet und auch verdient worden! – dann muss ich Ihnen zustimmen. Das gilt vor allem für die Jahre zwischen 1949 bis 1974. In dieser Zeit haben sich vor allem Wohnimmobilien ihr Image als konservative und risikoarme Geldanlage erarbeitet. Nicht entstanden ist dabei eine heute notwendige Sicht, die sonst in der Wirtschaft aus guten Gründen gang und gäbe ist: Es ist nicht die Ware, die Cashflows erzeugt, es ist der Kunde. Im Fall von Wohnimmobilien ist es nicht der Beton, sondern der Mieter, der die Cashflows und die Renditen erwirtschaftet. Erst mit der Nutzung der Immobilie entstehen Einnahmen. Dabei ist es von entscheidender Bedeutung zu verstehen, dass der Mieter einen ausschlaggebenden Einfluss auf den Wert des jeweiligen Hauses – also auf den Mikrozyklus – ausübt. Mehr dazu findet sich in Kapitel 2.2. Zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Buchs erscheint der Wohnungsmarkt extrem angespannt. Das trifft jedoch für die meisten Orte in unserem Land nicht zu. Es sind vor allem ausgesuchte Metropolregionen und Ballungsräume, in denen der Markt momentan heiß läuft. Wer mit Immobilien erfolgreich wirtschaften will, muss sich vom »Zurzeit« in den allermeisten Fällen trennen und sich grundsätzlich bewusst machen, dass zukünftig die Rendite von zwei Kerntreibern bestimmt wird: von der demografischen Entwicklung der kommenden Jahre und Jahrzehnte und – damit auch eng verbunden – von der Entwicklung des Arbeitsmarkts. Beides gemeinsam wird Mietertragsverschiebungen bewirken. Wie auf diese Verschiebungen vor Ort zu reagieren ist, kann nur eine Analyse der Mieterentwicklung erklären. Diese Mieterentwicklung...
