E-Book, Deutsch, 121 Seiten
ISBN: 978-3-656-23058-8
Verlag: GRIN Verlag
Format: EPUB
Kopierschutz: Kein
Geldbeträge. Entsprechende Sorgfalt und Fachkenntnis um die
Besonderheiten und Anforderungen der Finanzierungspartner sind daher
nicht nur von Nutzen sondern sogar von größter Notwendigkeit. In den
vergangenen Jahren haben sich nicht nur die rechtlichen Rahmenbedingungen sondern auch die entscheidungsrelevanten Tatbestände für Investitionsentscheidungen Immobilienprojekte betreffend, geändert. Worauf nun bei der
Finanzierung von Immobilienprojekten zu achten zu achten ist, wie der
Wert einer Immobilie ermittelt wird und welche Regelungen das
Bauträgervertragsgesetz (BTVG) vorsieht, wird in dieser Arbeit erläutert.
Weiters wurde herausgearbeitet, welche Aspekte bei der Projektprüfung
für einen Investor oder eine Bank als Finanzierungspartner relevant sind und auch inwieweit sich diesbezüglich in den vergangenen Jahren
Änderungen ergeben haben, beispielsweise aufgrund der Basel-Richtlinien. Weiters möchte ich erforschen, welche
Finanzierungsmöglichkeiten sich aufgrund aktueller rechtlicher
Rahmenbedingungen anbieten und welche Risiken mit
Immobilienprojekten und deren Finanzierung verbunden sind. Auch wird die Fragestellung beantwortet, welche Aspekte bei einer Due Diligence sowie der Projektprüfung durch eine finanzierende Bank zu beachten sind.
Darüber hinaus wird darauf eingegangen, wie der Wert einer Immobilie
ermittelt wird.
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
4 Finanzierungsinstrumente
4.1 Klassische Immobilienfinanzierungen
Die klassische Immobilienfinanzierung teilt sich üblicherweise in eine Ankaufsfinanzierung und eine Ausbaufinanzierung auf. Wird das Objekt langfristig im Portfolio gehalten, bietet sich ein Abstattungskredit an. 4.2 Kontokorrentkredite
Ein Kontokorrentkredit ist eine wiederholt ausnutzbare Finanzierungsform und eignet sich daher besonders für Projekte, bei welchen über den Projektverlauf hinweg regelmäßig sowohl Zahlungen ausgehen als auch eingehen. Je nach Zahlungsplan für die Käufer oder Mieter sowie für die Rechnungen von Baumaßnahmen kann sich die Höhe des tatsächlich notwendigen Liquiditätsbedarfs verschieben. Üblicherweise wird dieser Kredit für ein Jahr vergeben und bei Verlängerungswunsch an den aktuellen Projektstatus angepasst. Im Projektverlauf kann es auch durchaus sein, dass der Kredit zwischenzeitlich gar nicht benötigt wird und das dazugehörige Konto sogar im Haben ist, dennoch ist es wichtig, die Liquidität für die gesamte Projektlaufzeit gesichert zu haben. Somit sollte mit dem Finanzierungspartner auch über die gesamte gewünschte Laufzeit gesprochen werden. Am Ende des Projektes sollte der Finanzierungsrahmen abgedeckt sein. Die Höhe des Kreditrahmens wird auf Basis der Liquiditätsspitzenberechnung des Projektanten bemessen, grundsätzlich sollte ein Finanzierungspartner aber bereit sein, die gesamten Kosten des Projektes zu finanzieren. 4.3 Abstattungskredit und Darlehen
Kredite und Darlehen sind einmal ausnutzbare Finanzierungsformen, welche bei Auszahlung, welche auch in Tranchen möglich ist, entweder direkt an einen Zahlungsempfänger, oder auf ein Abwicklungskonto gutgebracht werden. Die Rückführung erfolgt in Raten, wobei zwischen Pauschalraten mit gleicher Höhe über die gesamte Laufzeit und variierendem Zins- und Tilgungsanteil sowie Kapitalraten, bei welchen der Tilgungsanteil immer gleich, der Zinsanteil jedoch verschieden ist, unterschieden wird. Kapitalraten sind zu Beginn am höchsten, da da die Zinsen vom gesamten aufgenommenen Kapital verrechnet werden, im Projektverlauf dann nur mehr vom noch offenen Restsaldo. Sofern nicht die Zinsen in einem Ausmaß steigen, dass dies eine höhere Rate bewirkt, sollte die Gesamtrate also im Projektverlauf sinken. Bei Pauschalraten erfolgt je nach Vereinbarung der Zinsbindung eine regelmäßige Anpassung des Zinssatzes und somit verändert sich die Laufzeit, wenn bei gleichbleibender Gesamtrate mit jeder Zahlung unterschiedliche Kapitalhöhen zurückgeführt werden. Es ist jedoch auch möglich, die Rate zu ändern, womit die Laufzeit gleich bliebe. Vorteil der Pauschalrate, auch Annuität genannt, ist also, dass diese besser kalkulierbar ist und entgegen der Kapitalrate zu Laufzeitbeginn auch niedriger ist, Nachteil ist jedoch, dass das Kapital womöglich langsamer zurückgeführt wird, sollte der Zinsenanteil in der Gesamtrate sehr hoch sein. Übliche Laufzeiten bewegen sich zwischen 10 und 20 Jahren, im Wohnbau teilweise auch zwischen 25 und 30 Jahren. Eine Zinsbindung wird derzeit von vielen Banken aber nicht mehr für die gesamte Laufzeit vereinbart, sondern nur mehr für etwa 5 Jahre, da derzeit auf den Kapitalmärkten zu den vom Kunden gewünschten Konditionen eine langfristige Refinanzierung kaum mehr möglich ist. Eine übliche Zinsbindung für den Abstattungskredit ist der 3-Monats-Euribor zuzüglich eines Aufschlags. Die Anpassung des Zinssatzes erfolgt dann vierteljährlich, die Ratenzahlung normalerweise monatlich. Ein Abstattungskredit ist die passendste Finanzierungsform für vermietete Objekte, da durch die Mieteinnahmen der Kredit regelmäßig bedient werden kann. Durch einen endfälligen Anteil kann die Rate verkleinert werden, sollte ein Teil der Liegenschaft erst noch zu entwickeln sein. Auch kann ein endfälliger Kredit sinnvoll sein, wenn ein Objekt nicht behalten, sondern in absehbarer Zeit wieder verkauft werden soll und eine entsprechend lukrative Wertsteigerung erwartet wird. Auch besteht die Möglichkeit, während der Laufzeit anzusparen, und den Kredit am Ende der Laufzeit mit dem Ersparten zu tilgen. Dies setzt voraus, dass sich die Anlageform besser verzinst als der Kredit, da sonst eine Lücke auftritt. In der Vergangenheit wurde diese Form vermehrt bei Fremdwährungskrediten eingesetzt, für deren Tilgung sogenannte Tilgungsträger angespart wurden. Leider haben sich diese nicht immer erwartungsgemäß entwickelt. 4.4 Haftungskredit und Bankgarantien
Haftungen und Bankgarantien werden nicht wirklich ausbezahlt, sondern dabei garantiert eine Bank, dass bei Eintreten gewisser Umstände an den Begünstigten gezahlt wird. Üblicherweise werden sogenannte abstrakte Bankgarantien ausgegeben, die Bank muss dabei nicht prüfen, ob das zugrunde liegende Geschäft auch tatsächlich zum Ziehen der Bankgarantie ermächtigt, sondern überprüft nur die Formalerfordernisse. Bankgarantien werden etwa für Anzahlungen verwendet oder auch bei Käufen großer Objekte. Somit verlagert der Begünstigte die Bonitätsprüfung zur Bank. Üblicherweise werden Bankgarantien mit einem Prozentsatz der vereinbarten Summe per anno verrechnet, dazu kommen noch Spesen wie Bearbeitungsgebühren und ähnliches. Üblich sind Anzahlungsgarantie, Haftrücklassgarantie, Erfüllungsgarantie und auch Fertigstellungsgarantie gemäß Wohnbauförderung. Auch für Mietkautionen können anstelle eines Sparbuches Bankgarantien gegeben werden und im BTVG werden Bankgarantien ebenfalls verwendet. So gibt hier der Bauträger etwa dem Erwerber einer Wohnung, welcher gleich den gesamten Kaufpreis statt nur einer sonst nach Ratenplan fälligen Rate bezahlt, auch eine Bankgarantie. 4.5 Immobilienleasing
Beim Leasing erwirbt der Kunde das Objekt nicht, sondern nutzt es nur. Eigentümer bleibt die Leasinggesellschaft. Dies hat einen steuerlichen Hintergrund, da der Aufwand gleichmäßig verteilt wird. Im Immobilienbereich wird gerne „sale and lease back“ verwendet, der Kunde verkauft hier seine Immobilie an die Leasinggesellschaft und mietet diese in Folge wieder an. 4.6 Mezzanine-Kredit
Mezzanin-Kapital bezeichnet man Risikokapital, welches eine Zwischenstellung zwischen Eigen- und Fremdkapital darstellt. Es wird auf eine vorher vereinbarte Zeit zur Verfügung gestellt und wie ein normaler Kredit zurückgeführt. Entgegen normalem Fremdkapital ist es jedoch nachrangig gestellt, was für die Geldgeber nachteilig sein könnte.[7] [8] Es kann eine erfolgsabhängige Verzinsung oder auch Bezahlung durch Gewinnanteile vereinbart werden. Üblich ist eine Laufzeit zwischen sechs und acht Jahren. Da es während der Laufzeit üblicherweise unkündbar ist erfolgt die Vergabe nur bei sehr guten Bonitäten und der Kreditgeber behält sich ein Mitspracherecht im Unternehmen vor. 4.7 Eigenkapital und Private Equity
Aufgrund der Bewertungskriterien von Fremdkapitalgeber ist es nicht immer möglich die gesamten Kosten eines Projektes zu finanzieren. Es muss also ein Mix zwischen Fremd- und Eigenkapital gefunden werden. Neben steuerlichen Aspekten (Zinsen als Werbungskosten) ist auch die Liquidität zu betrachten. Eigenkapital kann in folgenden Formen auftreten: Sparguthaben, Wertpapiere, Grundstücke, Lebensversicherungen, sowie Eigenmittel aus dem Markt, das sind bereits erzielte oder vertraglich bereits zugesicherte Verkaufserlöse und Beteiligungen, werden also eigentlich erst im Projektverlauf lukriert und sind noch nicht vorhanden. Eigenkapitalfinanzierung ist vermutlich die unkomplizierteste Art der Finanzierung, jedoch nicht immer verfügbar. Der Eigenkapitaleinsatz zeigt der Bank jedoch, dass der Kunde bereits angespart hat oder aus vergangenen erfolgreichen Referenzprojekten entsprechenden Ertrag erwirtschaftet hat sowie bereit ist, selbst auch Risiko zu nehmen. Im Jahresabschluss bzw. der Bilanz ist ein Eigenkapitaleinsatz auch ersichtlich, zumindest solange es nicht durch Kosten während der Projektentwicklungsphase bereits wieder aufgebraucht ist. Das notwendige und sinnvolle Eigenkapital ist unter anderem auch abhängig von der Projektart und dem Nutzungskonzept, sowie auch von dem Beleihungswert des Objekts und der damit einhergehenden Besicherungsquote der Finanzierung. Da im Regelfall auch das Eigenkapital verzinst wird und der Kapitalgeber auch etwas für sein Geld bekommen möchte, wären die Eigenkapitalbeschaffungskosten ebenfalls zu berücksichtigen. Die notwendige Höhe kann durch Minimierung von Risiken verringert werden, wie zum Beispiel durch hohe Vorverkaufs- oder Vorvermietungsquoten bereits vor Baubeginn. Weiters werden Honorare in der Sphäre der Gesellschafter bis zu einem gewissen Projektstatus gerne als Eigenkapitalersatz herangezogen und so auch von Finanzierungspartnern akzeptiert. Als Richtgrößen für den notwendigen Eigenkapitaleinsatz können folgende Werte, welche von der Projektart und Nutzungsart abhängig sind, näherungsweise genannt werden: Wohnungen (Verkauf und Vermietung): zwischen 20% und 35% Büros: zwischen 25% und 40% ...
