Für Verwalter, Vermieter, Eigentümer und Makler
E-Book, Deutsch, 481 Seiten
ISBN: 978-3-448-10109-6
Verlag: Haufe
Format: PDF
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
1;Vorwort;18
2;Abkürzungs und Literaturverzeichnis;20
3;Die wichtigsten Änderungen der WEG-Reform auf einen Blick;22
4;Grundbegriffe des Wohnungseigentums;30
4.1;1.1 Warum Wohnungseigentum?;30
4.2;1.2 Wohnungs- und Teileigentum;31
4.3;1.3 Gemeinschaftseigentum;32
4.4;1.4 Sondereigentum;32
4.5;1.5 Welche Auswirkung hat die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?;42
4.6;1.6 Wie entsteht Wohnungseigentum?;43
5;Nutzung und Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums;52
5.1;2.1 Regelungsinstrumente;52
5.2;2.2 Sondernutzungsrecht;58
6;Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer;66
6.1;3.1 Rechte der Wohnungseigentümer;66
6.2;3.2 Pflichten der Wohnungseigentümer;69
6.3;3.3 Bauliche Veränderungen;73
6.4;3.4 Beschlusskompetenz für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum;84
7;Lasten und Kosten des Wohnungseigentums;94
7.1;4.1 Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums;94
7.2;4.2 Der Kostenverteilungsschlüssel;105
7.3;4.3 Änderung des Kostenverteilungsschlüssels;109
7.4;4.4 Der Wirtschaftsplan;124
7.5;4.5 Die Jahresabrechnung;130
7.6;4.6 Aufrechnung/Zurückbehaltungsrecht von Wohngeldforderungen;141
7.7;4.7 Die Entlastung des Verwalters;144
7.8;4.8 Die Entlastung des Verwaltungsbeirats;145
7.9;4.9 Begrenztes Vorrecht für Wohngeldforderungen in der Zwangsversteigerung;146
7.10;4.10 Beschlusskompetenz in Zahlungsangelegenheiten;147
7.11;4.11 Wer haftet bei einem Eigentümerwechsel?;147
8;Die Wohnungseigentümerversammlung;154
8.1;5.1 Wie wird die Eigentümerversammlung einberufen?;154
8.2;5.2 Die Beschlussfähigkeit;166
8.3;5.3 Das Stimmrecht;167
8.4;5.4 Teilnahme Dritter an der Versammlung;180
8.5;5.5 Wie läuft die Versammlung ab?;182
8.6;5.6 Die Beschlussfassung;186
8.7;5.7 Die Beschlussfeststellung und -verkündung;208
8.8;5.8 Wann sind Beschlüsse nichtig oder anfechtbar?;209
8.9;5.9 Die Versammlungsniederschrift;212
8.10;5.10 Die Beschluss Sammlung;220
8.11;5.11 Checkliste Eigentümerversammlung;226
9;Teilrechtsfähigkeit, Haftung und Insolvenz;230
9.1;6.1 Teilrechtsfähigkeit;230
9.2;6.2 Haftung;237
9.3;6.3 Insolvenz;242
10;Verwalter und Verwaltungsbeirat;244
10.1;7.1 Wie wird der Verwalter bestellt?;244
10.2;7.2 Verwaltervertrag;248
10.3;7.3 Wann kann der Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag gekündigt werden?;254
10.4;7.4 Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Verwalter?;259
10.5;7.5 Haftung des Verwalters;275
10.6;7.6 Verwaltungsbeirat;280
11;Die vermietete Eigentumswohnung;286
11.1;8.1 Gestaltung des Mietvertrags;288
11.2;8.2 Jahresabrechnung über Wohngeld und Betriebskosten;291
11.3;8.3 Behebung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum;299
11.4;8.4 Modernisierung des Gemeinschaftseigentums;300
11.5;8.5 Anspruch der WEG auf Unterlassung bzw. Kündigung des Mietverhältnisses;302
11.6;8.6 Veräußerung von Wohnung und Nebenräumen/ Garage an verschiedene Eigentümer;303
12;Das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren vor Gericht;306
12.1;9.1 Die wichtigsten Änderungen im Überblick;306
12.2;9.2 Zuständiges Gericht;316
12.3;9.3 Die Anfechtungsklage;318
12.4;9.4 Klage auf Beseitigung baulicher Veränderungen;328
12.5;9.5 Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des teilrechtsfähigen Verbandes;329
12.6;9.6 Klagen der Wohnungseigentümer gemeinschaft wegen Ansprüchen aus einem Vertrag;330
12.7;9.7 Klage auf Abberufung des Verwalters;330
12.8;9.8 Bestellung eines Notverwalters;330
12.9;9.9 Anspruch auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten;332
12.10;9.10 Einstweiliger Rechtschutz;332
12.11;9.11 Entziehung des Wohnungseigentums;334
12.12;9.12 Protokollberichtigung;336
13;Checkliste für den Erwerb einer Eigentumswohnung;338
13.1;10.1 Fragen zur Kurzbeurteilung einer Eigentumswohnung/ Teileigentumseinheit;338
13.2;10.2 Besichtigung der Eigentumswohnung;340
13.3;10.3 Fragen an den Verkäufer/Hausverwalter vor Erwerb der Eigentumswohnung;345
13.4;10.4 Unterlagen, die vor Erwerb der Eigentumswohnung in Abschrift vorliegen müssen;346
13.5;10.5 Kaufvertrag der Eigentumswohnung;347
14;Steuern bei Wohnungs- und Teileigentum;350
14.1;11.1 Die selbstgenutzte Eigentumswohnung/ Eigenheimzulagengesetz;350
14.2;11.2 Die selbstgenutzte Eigentumswohnung als Baudenkmal und in Sanierungsgebieten;350
14.3;11.3 Die vermietete Eigentumswohnung/ Teileigentumseinheit;364
14.4;11.4 Veräußerung der Eigentumswohnung bzw. Teileigentumseinheit im Privatvermögen;402
14.5;11.5 Bauleistungs- oder Bauabzugssteuer;408
14.6;11.6 Umsatzsteuer;411
15;Versicherungen;414
15.1;12.1 Feuerversicherung;414
15.2;12.2 Haus und Grundbesitzerhaftpflicht versicherung;415
15.3;12.3 Weitere Versicherungen der Wohnungseigentümergemeinschaft;417
15.4;12.4 Sonstige Versicherungen;419
15.5;12.5 Abschluss und Kündigung von Versicherungsverträgen;420
16;Stichwortverzeichnis;421
17;Anhang;434
17.1;Muster eines Gesamt und Einzelwirtschaftsplans;436
17.2;Muster einer Jahresgesamtabrechnung;437
17.3;Muster einer Jahreseinzelabrechnung;439
17.4;Muster: Antrag auf Einberufung einer Eigentümerversammlung von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer;440
17.5;Muster: Einberufung durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden bei Fehlen eines Verwalters;441
17.6;Muster: Einladung zur Eigentümerversammlung;442
17.7;Muster: Tagesordnung;443
17.8;Muster: Stimmrechtsvollmacht;444
17.9;Muster: Antrag auf Ausschluss einer dritten Person von der Versammlung;444
17.10;Formulierungsbeispiel für eine Öffnungsklausel;445
17.11;Muster: Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren;445
17.12;Muster: Mitteilung des Umlaufbeschlusses;447
17.13;Muster: Niederschrift der Eigentümerversammlung;449
17.14;Muster: Beschluss Sammlung;454
17.15;Checkliste: Eigentümerversammlung;456
17.16;Beispielhafte Aufzählung begünstigter und nicht begünstigter haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen;459
17.17;Muster für eine Bescheinigung der haushaltsnahen Dienstleistungen und Beschäftigungsverhältnisse;472
17.18;Absetzung für Abnutzung von Gebäuden im Privatvermögen;474
17.19;Übersicht: Erhöhte Absetzungen;476
17.20;Übersicht: Nutzungsdauer von beweglichen Wirtschaftsgütern;477
17.21;Notizen;478
17.22;Notizen;479
17.23;Notizen;480
17.24;Notizen;481
9 Das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren vor Gericht (S. 305-306)
9.1 Die wichtigsten Änderungen im Überblick
9.1.1 Erkenntnisverfahren nach der Zivilprozessordnung
Das bisherige Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht wurde mit der WEG-Novelle in das Verfahren der Zivilprozessordnung überführt. Bisher galt das sog. Amtsermittlungsprinzip. Danach musste das Gericht bisher ohne Bindung an den Vortrag der einzelnen Parteien von sich aus die entscheidungserheblichen Tatsachen erforschen und dazu eigene Ermittlungen anstellen. Durch Überführung des Verfahrens in das Erkenntnisverfahren der Zivilprozessordnung hat sich in Wohnungseigentumssachen die Gerichtsbarkeit vollständig geändert.
9.1.2 Beibringungslast für Tatsachen
Die Beteiligten haben sämtliche Tatsachen vorzutragen und unter Beweis zu stellen. Das Gericht hat nach der WEG-Novelle keine Verpflichtung mehr, von sich aus (von Amts wegen) zu ermitteln. Möchte der Kläger im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage z. B. rügen, dass das Abstimmungsergebnis falsch festgehalten wurde, so genügt es nicht, wenn er das Abstimmungsergebnis im Prozess lediglich pauschal bestreitet. Er muss darlegen und ggf. unter Beweis stellen, wer von den Wohnungseigentümern tatsächlich wie abgestimmt hat und weshalb die Feststellung des Mehrheitsverhältnisses fehlerhaft war.
Auch wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer die Umstände der Auszählung nicht einsehbar waren, billigt die Rechtsprechung keine Beweislastumkehr zu, da ansonsten ein Ausforschungsbeweis vorliegen würde, der nach der Zivilprozessordnung unzulässig ist (LG München I, Urteil v. 27.04.99 Az. 1 S 20171/08, NJW RR 2009, 1672). Das Gericht hat aber eine sog. Hinweispflicht. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, diese ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und sachdienliche Anträge stellen. Das Gericht hat derartige Hinweise so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen (§ 139 Abs. 4 ZPO).
Tipp: Möglichst umfassend vortragen
Zwar besteht die richterliche Hinweispflicht, jedoch dient diese nicht dazu, neue Anspruchsgrundlagen, Einreden oder Anträge einzuführen, wenn sich dafür im streitigen Vorbringen der Parteien keine Ansätze finden. Tragen Sie deshalb in Ihren Schriftsätzen möglichst umfassend und vollständig vor. Eine weitere Hinweispflicht ergibt sich aus § 26 Abs. 2 des neuen WEG. Hat der Kläger einer Anfechtungsklage erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich nicht nur die Anfechtbarkeit, sondern sogar die Nichtigkeit des Beschlusses ergibt, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.
