E-Book, Deutsch, 305 Seiten
anhand der höchstrichterlichen Rechtsprechung
E-Book, Deutsch, 305 Seiten
Reihe: Betriebs-Berater Schriftenreihe/ Wirtschaftsrecht
ISBN: 978-3-8005-9077-3
Verlag: Fachmedien Recht und Wirtschaft in Deutscher Fachverlag GmbH
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Die seit Erscheinen der Vorauflage ergangene Judikatur sowie das inzwischen veröffentlichte Schrifttum wird in dieser Neubearbeitung eingehend behandelt. Die Neuauflage erschöpft sich aber nicht in einer reinen Aktualisierung. So wurde der Abschnitt über den konkludenten Vertragsabschluss, ein zentrales Thema des heutigen Maklerrechts, deutlich erweitert und die hierbei maßgeblichen Fallgruppen wurden im Einzelnen dargestellt.
Ebenfalls stark erweitert wurden die Ausführungen zum Provisionsanspruch, zu den Verflechtungstatbeständen sowie zur Abgrenzung zwischen Makler- und Anwaltsvertrag. Gleiches gilt für aktuelle Fragestellungen, wie das Widerrufsrecht bei Verbraucher-Maklerverträgen und der Anwendungsbereich des Bestellerprinzips im Wohnungsvermittlungsrecht. Ein neues Kapitel befasst sich mit verfahrensrechtlichen Fragen, insbesondere beim Provisionsprozess.
Zielgruppe
Mit dem Maklerrecht befasste Juristen, Makler und deren Kunden; Immobilienwirtschaft, juristische Fakultäten und (Fach-)Hochschulen
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
1. Rudimentärer Normenbestand des Maklerrechts
4 Das zivilrechtliche Maklerrecht hat nicht nur seinen Niederschlag im Bürgerlichen Gesetzbuch gefunden, sondern erfährt durch Bestimmungen des Handelsrechts – insbesondere zum Recht des Handelsmaklers – sowie des verbraucherschutzorientierten Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) nicht unerhebliche Modifikationen und Ergänzungen. Neuerdings sind ferner im Bereich der Arbeitsvermittlung Bestimmungen des SGB III zu beachten. Die nachfolgenden Ausführungen sind schwerpunktmäßig auf das Recht des Immobilienmaklers einschließlich des Wohnungsvermittlers ausgerichtet. Dies ist in der Praxis der Hauptanwendungsbereich des Maklerrechts.10 Berücksichtigt werden aber auch die übrigen Bereiche dieses Rechtsgebiets. a) Maklerrecht als Richterrecht
5 Das Maklerrecht gilt zu Recht als Rechtsgebiet, dessen eigentliche Konturen sich nicht aus dem Gesetzestext, sondern erst durch die zu diesem Vertragstyp im Wege der Rechtsfortbildung entwickelten Rechtsgrundsätze verlässlich erschließen lassen.11 Maklerrecht ist mithin in seinen wesentlichen Zügen Richterrecht.12 Dies liegt in erster Linie daran, dass der historische Gesetzgeber sich darauf beschränkt hat, zum Maklervertragsrecht lediglich drei allgemeingültige Bestimmungen aufzustellen, die ein allzu weitmaschiges Regelungswerk darstellen.13Schwerdtner hat in diesem Zusammenhang anschaulich von einer embryonalen Ausgestaltung in den §§ 652–654 BGB gesprochen.14Hans Reichel hat zu diesem Befund in seinem Grundlagenwerk Die Mäklerprovision bereits vor mehr als 100 Jahren treffend bemerkt: „Das Meiste und Beste bleiben der Wissenschaft und der Praxis überlassen.“15 6 Der durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz neu geschaffene Untertitel 1 Allgemeine Vorschriften erfasst zwar auch die Vorschrift des § 655 BGB. Diese Bestimmung, welche die richterliche Herabsetzung des Maklerlohns bei unangemessener Höhe vorsieht, betrifft aber nach herrschender Ansicht nur die bislang seltenen Fälle der Vermittlung von Dienstverträgen.16 Daher besteht das allgemeine Maklerrecht des BGB nach wie vor nur aus drei Bestimmungen. Es kann daher nicht überraschen, dass sich das Maklerrecht zu einer „Domaine der Rechtsprechung“17 entwickelt hat. Sie hat im Maklerrecht außer dem unvollständigen Normenbestand noch einen anderen, vielfältigen Anknüpfungspunkt gefunden: Das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Für dieses Rechtsgebiet war und ist das Maklerrecht seit jeher eine überaus reichhaltige Fundgrube.18 So hat die höchstrichterliche Rechtsprechung zu maklerrechtlichen Geschäftsbedingungen das spätere AGB-Gesetz entscheidend beeinflusst, insbesondere auch zu allgemeinen Grundsatzfragen.19 7 Auch im Übrigen hat das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz keine wesentlichen Abänderungen erbracht. Die Ergänzungen bestehen im Wesentlichen darin, die bisherigen §§ 15–18 des Verbraucherkreditgesetzes als Untertitel Vermittlung von Verbraucherdarlehensverträgen in das BGB einzufügen. Abgesehen von der Aufnahme amtlicher gesetzlicher Überschriften hat der Gesetzgeber der Schuldrechtsreform keine weiteren Eingriffe vorgenommen.20 Auf den ersten Blick erstaunt dies, weil bekanntlich die Reform des Maklerrechts in der 8., 9. und 10. Legislaturperiode eine breite rechtspolitische Diskussion ausgelöst hatte. Aber auch der in der 10. Periode eingebrachte Gesetzentwurf vom 16.2.198421 wurde nicht verabschiedet.22 Mit Ausnahme des Postulats der konstitutiven Erfolgsabhängigkeit der Maklerprovision als zwingendes Recht erschöpfte sich dieser Entwurf überwiegend in einer Kodifizierung der bisherigen Rechtsprechung, so dass für den Gesetzgeber der Schuldrechtsmodernisierung allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Transparenz Reformbedarf bestand. 8 Die Sonderstellung des Maklervertragsrechts zu den sonstigen gegenseitigen schuldrechtlichen Vertragstypen beruht ferner auf dem Umstand, dass es sich um ein Drei-Personen-Verhältnis handelt, bei dem der Makler gegen Entgelt zwischen zwei anderen Personen einen Vertragsabschluss (sog. Hauptvertrag) herbeiführen soll. Hierbei steht der Makler in der Mitte, so dass demnach anderweitige Pflichtenstrukturen bestehen, als in einem rein zweiseitigen Austauschverhältnis.23 Hinzukommt, dass der Makler sich vielfach als Doppelmakler betätigen will, dies aber dem potenziellen Maklerkunden mitunter nicht hinreichend deutlich zu erkennen gibt, so dass für den Kunden möglicherweise der Eindruck entsteht, die Gegenseite (des Hauptvertrages) habe die Provision zu entrichten. b) Aufgabenstellung des Maklerrechtssenats des Bundesgerichtshofs
9 Die richterrechtlich geprägte Rechtsmaterie wird in erster Linie durch die Rechtsprechung des Maklerrechtssenats des Bundesgerichtshofs gestaltet. Aufgabe des Maklerrechtssenats ist es, für die Wahrung der Rechtseinheit in der instanzrechtlichen Judikatur zu sorgen, grundsätzliche Rechtsfragen zu klären und eine zeitgemäße Fortbildung des Maklerrechts in Deutschland zu gewährleisten. 10 Von 1995 bis 201424 war hierfür der III. Zivilsenat zuständig, dessen Schwerpunktzuständigkeit das Staatshaftungsrecht bildet; deshalb wird er auch als öffentlich-rechtlicher Senat des Bundesgerichtshofs bezeichnet. Weitere Zuständigkeitsbereiche sind das Recht der Geschäftsbesorgung und des Auftrags, dem das Maklerrecht nicht fern steht. Vom Geschäftsanfall kommt hierbei dem Maklerrecht eine untergeordnete Rolle zu:25 Knapp 10 % der dem Maklerrechtssenat zugewiesenen Sachen betreffen das Maklerrecht, wozu neben dem gewichtigen Immobilienmaklerrecht auch die Randgebiete zählen, wie etwa das Recht der Versicherungsvermittlung, das Ehe- und Partnervermittlungsrecht und die Arbeitsvermittlung. Der größere Teil der Entscheidungen bezieht sich auf Nichtzulassungsbeschwerden, die keinen Erfolg haben. Diese Beschlüsse müssen nach § 544 Abs. 4 Satz 2 2. HS ZPO nicht begründet werden.26 Von dieser Befugnis macht auch der Maklerrechtssenat regelmäßig Gebrauch. Die mit den Nichtzulassungsbeschwerden angegriffenen Berufungsurteile weisen vielfach nur einzelfallbezogene tatrichterliche Bewertungen auf, die regelmäßig keinen Grund für die Zulassung der Revision geben können. Ob die für den Provisionsanspruch erforderlichen Voraussetzungen vorliegen, hängt in erster Linie von den Umständen des Einzelfalls ab, deren Gewichtung und Würdigung dem Tatrichter obliegt und die nur einer eingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfbarkeit durch den Bundesgerichtshof zugänglich sind. Hierin zeigt sich die Verantwortung und Beurteilungskompetenz des Tatrichters.27 Der Anteil mit Gründen versehener maklerrechtlicher Entscheidungen ist daher ausgesprochen gering.28 Mit Wirkung zum 1.1.201429 ist die Zuständigkeit – bezogen auf Neueingänge – nunmehr auf den I. Zivilsenat übergegangen, der schwerpunktmäßig für das Wettbewerbsrecht einschließlich des Urheberrechts sowie des Transportrechts zuständig ist. c) Reform des Maklerrechts
11 Die Frage nach einer Reform des Maklerrechts wird in letzter Zeit wieder öfters gestellt. So wird beispielsweise die Forderung nach Einführung des Schriftformerfordernisses für den Immobilienmaklervertrag erhoben.30 Für das Verbraucherrecht mag dies erwägenswert sein, für den kaufmännischen Rechtsverkehr, der schnell und ohne formbedingte Hemmnisse handeln und entscheiden muss (vgl. § 350 HGB), dagegen nicht.31 In der rechtspolitischen Diskussion wird ferner erörtert, dass der Makler nur tätig sein darf, wenn er hierzu auch „beauftragt“ ist.32 In diesem Zusammenhang ist an eine Regelung gedacht, wie sie bereits seit langem im Wohnungsvermittlungsrecht (§ 6 Wo-VermittG) gilt. Auch eine Abschaffung der Tätigkeit als Doppelmakler wird gelegentlich befürwortet. 12 Eine grundlegende Novellierung des Wohnungsvermittlungsgesetzes trat zum 1.6.2015 in Kraft.33 Nach dem eingeführten Bestellerprinzip darf der Mieter die Maklerprovision nur noch dann tragen, wenn er selbst einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt hat und dieser ausschließlich nach außen suchend tätig wird. Abreden, durch die der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten geschuldete Maklerprovision zu zahlen, sind unwirksam.34 Nunmehr wird im rechtspolitischen Bereich gefordert, das Bestellerprinzip auch auf den Erwerb von Eigentumswohnungen und Grundstücken zu erstrecken.35 10 MünchKomm-BGB/H. Roth, 7. Aufl., § 652 Rn. 2, 10; Soergel/Engel, BGB, 13. Aufl., Vor § 652 Rn. 2. 11 MünchKomm-BGB/H. Roth, § 652 Rn. 2;...
