Von der Eigentümerversammlung bis zum Verwaltervertrag
E-Book, Deutsch, 576 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-14903-4
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Inhalte:
- Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
- Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümerversammlung
- Kompetenzen des Verwaltungsrats
- WEG-Verfahrensrecht im Rahmen der Zivilprozessordnung
- Alle wichtigen Stichworte: von Beschlusssammlung über Hausgeldabrechnung bis Wirtschaftsplan
- Neu in der 4. Auflage: aktuelle Rechtsprechung der Obergerichte und des BGH zur Beschlussfassung, bei baulichen Veränderungen und Zitterbeschlüssen, Inhalt der Jahresabrechnung, Haftung des Verwalters, Einholung von Alternativangeboten
Zudem die wichtigen und sofort geltenden Neuregelungen des WEMoG 2020:
- Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Rolle des Verwalters mit erweiterten Befugnissen
- Neue Beschlusskompetenzen u.a. zu baulichen Veränderungen
- Neue Regeln zur Eigentümerversammlung: Beschlussfähigkeit, Vollmacht, virtuelle Teilnahme
- Jahresabrechnung und Vermögensbericht
Digitale Extras:
- Musterbriefe, -beschlüsse und -formulare
- Gesetzestexte
Autoren/Hrsg.
Fachgebiete
Weitere Infos & Material
Einführung
Grundlagen des Wohnungseigentums
- Die Teilungserklärung
- Die Gemeinschaftsordnung
- Die Miteigentumsanteile
- Die Änderung der Teilungserklärung
Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft
- Was bedeutet Rechtsfähigkeit?
- Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 18, 19, 27 WEG)
- Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG)
- Grenzen der Rechtsfähigkeit
- Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft für Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 2 WEG)
- Konsequenzen der Rechtsfähigkeit
- Arbeitshilfen
Abgrenzung Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
- Grundsätze des Gemeinschaftseigentums
- Grundsätze des Sondereigentums
- Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan
- Zuordnung zum Gemeinschafts- und Sondereigentum im Einzelnen
- Sondernutzungsrechte
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
- Bauliche Veränderungen und Erhaltungsmaßnahmen
- Der Begriff der baulichen Veränderung
- Abgrenzung zu nicht zustimmungspflichtigen Veränderungen
- Maßnahmen mit Zustimmung aller nachteilig betroffenen Eigentümer
- Fallgruppen möglicher Nachteile
- Das Einverständnis zur baulichen Veränderung
- Nicht privilegierte Baumaßnahmen
- Grenzen für bauliche Veränderungen
- Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen
- Kosten bei nachträglicher Beteiligung an einer baulichen Veränderung
- Öffnungsklausel für abweichende Kostenregelungen
- Der Beseitigungsanspruch
- Verteidigung gegen den Beseitigungsanspruch
- Arbeitshilfen
Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Zweckbestimmung und Nutzung von Sondereigentum
- Zweckbestimmung und Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum
- Hausordnung
Die Wohnungseigentümerversammlung
- Die Einberufungsberechtigten
- Rahmenbedingungen
- Einberufungsfrist und -form
- Wer ist einzuladen?
- Tagesordnung
- Die Eventualeinladung
- Situation und Verhalten in der Versammlung
- Die rhetorische Auseinandersetzung
- Umgang mit Kritik und Abwehr von Angriffen
- Einlasskontrolle
- Die Eröffnung
- Geschäftsordnungsfragen
- Der/die Vorsitzende
- Beschlussfähigkeit
- Das Stimmrecht
- Die Beschlussfassung
- Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung
- Die Abwicklung der Versammlung
- Arbeitshilfen
Vereinbarungen und Beschlüsse
- Die Vereinbarung
- Das Ändern von Vereinbarungen
- Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung
- Fortgeltung von Altvereinbarungen
- Der Mehrheitsbeschluss
- Im Grundbuch einzutragende Beschlüsse
- Abgrenzung zwischen Vereinbarung und Beschluss
- Der Zitterbeschluss
- Nichtige Beschlüsse
- Zweitbeschlüsse
- Schriftliche Beschlüsse
- Der Sukzessivbeschluss
- Arbeitshilfen
Der Verwalter
- Die Person
- Das Amt
- Bestellung durch Beschluss
- Stimmrecht des Verwalters bei seiner Wahl
- Die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung
- Annahme der Bestellung
- Dauer der Bestellung
- Wiederholte Bestellung
- Die Trennungstheorie
- Die Form des Verwaltervertrags
- Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags
- Abschluss des Verwaltervertrags
- Beendigung des Verwalteramts
- Arbeitshilfen
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
- Vertretungsmacht und Geschäftsführungsbefugnis gegenüber Gemeinschaft und Wohnungseigentümern
- Aufgaben und Kompetenzen für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer
- Aufgaben und Kompetenzen des Verwalters für die Gemeinschaft
- Befugnis des Verwalters
- Erweiterungen und Beschränkungen der Befugnisse des Verwalters
- Das Zutrittsrecht des Verwalters zum Sondereigentum
- Führung der Beschlusssammlung
- Auskunftspflichten
- Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen
- Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen
- Die Entlastung des Verwalters
- Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter
- Arbeitshilfen
Der Verwaltungsbeirat
- Bestellung des Verwaltungsbeirats
- Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats
- Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats
- Haftung, Vergütung und Versicherung des Beirats
- Arbeitshilfen
Bestandswahrung und Werterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
- Instandhaltung und Instandsetzung
- Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz
- Die werkvertragsspezifischen Aufgaben des Verwalter
- Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss
- Der Beschluss über die Erhaltungsrücklage
- Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss
- Der Beschluss über die Erhaltungsrücklage
- Modernisierung
- Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum
- Arbeitshilfen
Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Der Wirtschaftsplan
- Die Jahresabrechnung
- Schuldner der Hausgeldforderungen
- Eigentümerwechsel während des Wirtschaftsjahres
- Arbeitshilfen
Durchsetzung von Hausgeldforderungen
- Vorfälligkeit bei Verzug mit der Hausgeldzahlung
- Die Versorgungssperre
- Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung
- Die Zwangsverwaltung
- Der Stimmrechtsausschluss wegen Hausgeldschulden
- Arbeitshilfen
Die Entziehung des Wohnungseigentums
- Pflichtverstöße als Grund zur Entziehung des Wohnungseigentums
- Hausgeldschulden als Grund für den Entzug des Wohnungseigentums
- Formalien der Entziehung des Wohnungseigentums
Datenschutz in der WEG-Verwaltung
- Allgemeine Prinzipien der Datenverarbeitung
- Datensicherheit
- Erstellung eines Verzeichnisses von Verarbeitungstätigkeiten
- Informations- und Auskunftspflichten
- Löschen von Daten
- Meldepflicht bei Datenschutzverletzungen
- Besonderheiten der Auftragsdatenverarbeitung
- Benennung eines Datenschutzbeauftragten
- Datenschutzverpflichtung der Beschäftigten
Verfahrensregelungen im WEG-Verfahren
- Zuständigkeit der Gerichte
- Wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit
- Der Zustellungsvertreter (§ 45 Abs. 1, 2 WEG)
- Beschlussanfechtung durch Klage (§ 46 WEG)
- Geltung sonstiger ZPO-Vorschriften
- Wichtige Verfahrensgrundsätze des Zivilprozesses
Abkürzungsverzeichnis
Arbeitshilfenverzeichnis
Stichwortverzeichnis
Der Autor
1 Grundlagen des Wohnungseigentums
Wohnungseigentum ist in unserem Zivilrecht etwas ganz Spezielles. Denn Eigentum bedeutet grundsätzlich, dass der Eigentümer mit seinem Eigentum tun und lassen kann, was er will, solange er keinem anderen schadet. Gleichzeitig kann der Eigentümer jeden anderen von der Nutzung und dem Gebrauch seines Eigentums ausschließen. Beim Wohnungseigentum haben wir nun die Situation, dass alle einerseits Eigentümer ihres Sondereigentums sind. Hier haben sie tatsächlich die Möglichkeit, alle anderen von der Nutzung auszuschließen und mit ihrem Sondereigentum weitestgehend zu tun und zu lassen, was sie wollen. Andererseits, und hier wird es spannend, sind die Wohnungseigentümer gleichzeitig auch die Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums, das ihnen allen in gleicher Weise gehört. Davon, dass ein Eigentümer alle anderen von der Nutzung ausschließen und selbst tun und lassen kann, was er will, kann beim Gemeinschaftseigentum keine Rede sein. Und selbst bei der Nutzung seines Sondereigentums muss ein Wohnungseigentümer mehr Einschränkungen hinnehmen als der Alleineigentümer eines Einfamilienhauses. Dennoch gilt das Wohnungseigentum als vollwertiges Eigentum, es ist nur eben ein spezielles vollwertiges Eigentum. Bei allen Konflikten zwischen Wohnungseigentümern treffen zwei gleichwertige grundrechtlich geschützte Eigentumsrechte aufeinander. Rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum ist natürlich zunächst das Wohnungseigentumsgesetz. Es bestimmt nicht nur, was zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört und was Sondereigentum sein kann. Es legt auch fest, wie Wohnungseigentum entsteht und welche Regeln zwischen den Wohnungseigentümern gelten. 1.1 Die Teilungserklärung
Notwendig für die Entstehung von Wohnungseigentum ist die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentumseinheiten in Form von Wohnungs-/Teileigentum. Dies geschieht durch die Teilungserklärung mit den Teilungsplänen und das Anlegen von Wohnungsgrundbüchern für jedes Sondereigentum, § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG. Die Aufteilung kann auf zwei verschiedenen Wegen erfolgen: § 3 WEG sieht die Begründung von Wohnungseigentum durch eine, vertragliche Regelung zwischen mehreren Eigentümern vor. Voraussetzung ist hier, dass das aufzuteilende Gebäude mit Grundstück bereits mehreren Bruchteilseigentümern gehört. Alle gemeinsam einigen sich notariell auf die Aufteilung in Sondereigentum in der von ihnen errichteten Teilungserklärung. § 8 Abs. 1 WEG sieht vor, dass der Alleineigentümer eines Grundstücks die Teilungserklärung allein notariell erstellt. Die Teilungserklärung kann sowohl für ein bereits bestehendes Gebäude als auch für ein noch zu errichtendes Gebäude erstellt werden. In jedem Fall entsteht die Gemeinschaft mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher. Die frühere Rechtsprechung zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft ist damit obsolet. Mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher ist die Wohnungseigentümergemeinschaft existent, unabhängig vom Bestand der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie kann ab diesem Zeitpunkt im Rechtsverkehr handeln, z. B. Versorgungsverträge schließen oder Bankkonten führen. Im Fall der Teilung nach § 8 Abs. 1 WEG ist es nunmehr möglich, dass eine »Ein-Personen-Gemeinschaft« entsteht – mit der Konsequenz, dass der teilende Eigentümer nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft allein Beschlüsse fassen kann und gegebenenfalls auch muss. Die damit verbundene Problematik liegt auf der Hand: Der alleinige Eigentümer kann Beschlüsse fassen, die für spätere Erwerber möglicherweise nachteilig sind. So kann er z. B. für die Gemeinschaft einen teuren längerfristigen Hausmeistervertrag abschließen, den dann die späteren Erwerber mitfinanzieren müssen. Gegen derartige nachteilige Verträge können sich Erwerber nur im Rahmen des Kaufvertrags absichern. Für die Wirksamkeit einer Teilungserklärung ist wiederum eine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig, die beim örtlichen Bauordnungsamt beantragt werden muss. Hierfür muss der teilende Eigentümer die Baupläne des Gebäudes (Grundriss, Außenansicht und Längsschnitte) und einen Lageplan des Grundstücks mit entsprechender Kennung der neu entstehenden Sondereigentumseinheiten vorlegen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt dann, dass die Sondereigentumseinheiten gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum vollständig abgeschlossen sind, § 7 Abs. 4 WEG. Liegt die Abgeschlossenheitsbescheinigung im Notartermin zur Beurkundung der Teilungserklärung noch nicht vor, ist aber bereits beantragt, kann sie auch nachgereicht werden. Gegenstand der Teilungserklärung ist die sprachliche Zuordnung und Abgrenzung der jeweiligen Räume und gegebenenfalls der Freiflächen zu einer Sondereigentumseinheit. Dies erfolgt durch entsprechende Nummerierung. Außerdem muss die Teilungserklärung dem jeweiligen Sondereigentum einen entsprechenden Anteil am gesamten Grundstücksrecht, die sogenannten Miteigentumsanteile, zuweisen. Um in der Realität die Sondereigentumseinheiten eindeutig zuordnen zu können, sind entsprechende Teilungspläne, auf die die Teilungserklärung Bezug nimmt, notwendig. Hierfür werden in der Regel die Pläne genutzt, die für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig sind. Soweit Freiflächen vorhanden sind, auf die sich das Sondereigentum erstreckt oder Sondernutzungsrechte am Grundstück eingeräumt werden, ist hier auch die Einbeziehung eines Katasterplans des Grundstücks erforderlich. Bis hierhin haben wir es mit der Teilungserklärung im engeren Sinne zu tun. Sie teilt das einheitliche Grundstück mit dem darauf stehenden Gebäude in Sondereigentumseinheiten, die als eigenständiges Immobilieneigentum verschiedenen Eigentümern zugewiesen werden können. Um Sondereigentum vollständig entstehen zu lassen, ist nun noch die Eintragung der jeweiligen Sondereigentumseinheiten mit einem eigenen Blatt im Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch notwendig. Die Eintragungsbewilligung kann dabei Bezug auf die Teilungserklärung nehmen, § 7 Abs. 3 WEG. 1.2 Die Gemeinschaftsordnung
Mit der Teilungserklärung im engeren Sinn, die die Aufgabe hat, die räumliche Begrenzung und den anteiligen Wert des Sondereigentums festzulegen, ist es jedoch noch nicht getan. Grundsätzlich könnte man sich zwar mit einer so knappen Teilungserklärung begnügen. Für das Zusammenleben in der Wohnungseigentumsanlage und ihre Bewirtschaftung reichen die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes aus. In der Praxis besteht jedoch durchaus das Bedürfnis einer Anpassung der gesetzlichen Vorgaben an die konkrete Ausgestaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Regelungen zur gemeinsamen Nutzung und zum gemeinsamen Wirtschaften werden der Teilungserklärung im engeren Sinn als sogenannte Gemeinschaftsordnung angefügt. Von diesen gesamten Regelungen sprechen wir, wenn wir von der Teilungserklärung reden. Die Gemeinschaftsordnung besteht aus Vereinbarungen, denen alle bei Entstehung des Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen. Jeder spätere Erwerber eines Wohnungseigentums stimmt mit dem Kauf der Immobilie diesen Vereinbarungen zu und ist an sie gebunden. Ob er die Teilungserklärung tatsächlich gelesen hat oder nicht, darauf kommt es nicht an. Die Gemeinschaftsordnung kann nur Regelungen beinhalten, die innerhalb der Gemeinschaft gelten und das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Das sind insbesondere Regelungen zur Bewirtschaftung des gemeinsamen Verwaltungsvermögens und zum Gebrauch und zur Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Beispiele Einführung eines Quorums für die Beschlussfähigkeit einer Versammlung Beschränkung der Vertretungsregelungen in der Eigentümerversammlung Regelung des Stimmrechtsprinzips Regelungen zur Zulässigkeit von baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums Bildung von Untergemeinschaften Regelungen zu den Kostenverteilungsschlüsseln Regelungen zur Zweckbestimmung von Gemeinschafts- und Sondereigentum 1.3 Die Miteigentumsanteile
Die Miteigentumsanteile eines Wohnungs-/Teileigentums geben an, mit welchem Bruchteil das jeweilige Sondereigentum am gesamten Grundstück beteiligt ist. Die Zuordnung von Miteigentumsanteilen zu einem konkreten Sondereigentum ist dabei keinen gesetzlichen Regeln unterworfen. Man kann es auch weniger wolkig juristisch ausdrücken: Die Zuweisung von Miteigentumsanteilen zu einem Sondereigentum kann...
